重磅突发！上海楼市限购升级及个人房产税更新征收通知 ！

 

1月21日晚，上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），自2021年1月22日起实施。

 

重点：

·       离婚限购3年，住房套数按离异前家庭总套数计算； 

·       个人出售商品房不足5年征收全额增值税；

·       新房摇号优先无房家庭；

·       严查认筹，规范营销； 

·       收紧信贷；

·       加强对开发商和中介的监管。

 

《意见》为坚决贯彻党中央、国务院决策部署，严格落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”要求，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，构建完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期，坚持租购并举，增加住房供给，调节住房需求，强化市场监管，促进本市房地产市场平稳健康发展。

《意见》明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

《意见》提出严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

根据《意见》规定，上海还将完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度；坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。加强房地产市场监测，正确解读房地产市场调控政策措施，稳定市场预期，引导合理住房消费；依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。

上海市委、市政府始终高度关注住房民生福祉，坚决落实城市主体责任，立足于广大市民的安居宜居，统筹谋划“十四五”住房发展，在促进房地产市场平稳健康发展的同时，通过加大租赁住房发展力度，增加租赁住房有效供应，完善长租房政策，稳定供应保障性住房，多渠道满足市民居住需求；并通过加快推进旧区改造、城中村改造、既有多层住房加装电梯和住宅小区美丽家园建设等方式，多策并举改善市民居住品质。

 

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另外，《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》(以下简称“通知”)自2021年1月28日起执行。根据《上海市行政规范性文件管理规定》有关有效期的规定，原《通知》将于近日到期，经评估需继续实施。但由于税务系统机构改革，省级和省级以下国税地税机构已合并，原《通知》中“地税机关”的表述不宜继续使用。因此需对原《通知》重新发文。

 

附政策文件一

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附政策文件二

关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知

各区财政局、国家税务总局上海市各区税务局、住房保障房屋管理局，市财政监督局、国家税务总局上海市税务局各税务分局：

　　根据《上海市人民政府关于印发〈上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法〉的通知》（沪府发〔2011〕3号，以下简称“暂行办法”）有关规定，经市政府同意，现对部分个人住房征收房产税试点若干问题通知如下：

　　一、关于居民家庭住房套数和面积的计算问题 

　　居民家庭住房套数为居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市范围内拥有的所有住房（含已签订购房合同的住房）。

　　两个或两个以上居民家庭共同拥有或购买住房的，均应计入各自家庭的住房套数，并根据各自拥有住房的份额，分别计算家庭住房面积。

　　二、关于本市居民家庭问题 

　　本市居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭。

　　三、关于计税价格的核定问题 

　　试点初期，应税住房的计税依据为应税住房的市场交易价格。按照国家有关规定，纳税人申报的应税住房交易价格明显偏低，又无正当理由的，由税务机关核定其计税价格，房产税则按应税住房计税价格的70%计算缴纳。

　　四、关于应纳税额的计算问题 

　　应税住房应纳房产税税额的计算，即：应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（建筑面积）×新购住房单价×70%×税率。

　　五、关于本市居民家庭同住人免税住房面积的合并计算问题 

　　本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，该居民家庭中有无住房的成年子女或其他亲属共同居住、且其常住户口在该居民家庭拥有住房内的，可并入该居民家庭按每人60平方米计算免税住房面积。

　　对已并入居民家庭计算过免税住房面积的成年子女或其他亲属，不得重复计算免税住房面积。

　　上述“无住房”是指，成年子女或其他亲属各自所属的家庭在本市范围内无住房。

　　六、关于本市居住证问题 

本市居住证是指《上海市居住证》。

　　七、关于部分个人住房的税收减免问题 

　　对部分住房暂免征收房产税，具体包括：

　　1. 本市居民家庭因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房。

　　上述住房超出国家及本市有关房屋征收或拆迁的补偿标准的部分，应按暂行办法的规定，计算确定房产税征免面积。

　　2. 本市农村居民通过宅基地置换试点政策取得的住房。

　　八、关于申报纳税期的问题 

　　应税住房房产税按年计征，并于当年的12月31日前办理申报纳税。纳税人在年度中发生应税住房权属转移的，其尚未缴纳的房产税税款，应当在转移时申报缴纳。

　　九、关于相关信息变化的处理问题

　　居民家庭住房情况发生变化，涉及应税住房房产税纳税事项调整的，可向应税住房所在地税务机关申报，并重新办理房产税纳税信息的申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税。

　　十、关于本市房产税试点的工作机制问题 

　　市政府成立了由市财政、税务、房屋管理、建设交通、规划资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构，推进房产税试点工作。

　　各区应当参照市政府的工作机制，成立相应的房产税试点工作机构，办公室设在区税务局。

　　十一、本通知由市财政局、市税务局、市房屋管理局会同相关部门解释。 

　　十二、本通知自2021年1月28日起执行。 

                　　 上海市财政局      

　　国家税务总局上海市税务局

　　上海市房屋管理局   

　　2020年12月31日   

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